Regelungsbedarf im Erbbaurechtsvertrag
Wie bereits mehrfach angeklungen ist der Gestaltungsspielraum, der im Rahmen der Verhandlungen und Vereinbarung eines Erbbaurechts besteht, relativ groß. Es gibt nur wenig zwingende gesetzliche Regelungen.
Andererseits existieren eine Vielzahl von Konstellationen, in denen die unterschiedlichen Interessen der Beteiligten sich gegenüberstehen. Dies gilt nicht nur für offensichtliche Themenkomplexe wie Fragen der Laufzeit und der Höhe des Erbbauzinses, sondern auch und gerade für Regelungen hinsichtlich der Beendigung der Laufzeit des Erbbaurechts, sei es durch Zeitablauf, sei es aufgrund vorzeitiger Beendigung („Heimfall“).
Solche Regelungen werden natürlich zu allererst im Rahmen der Vertragsverhandlungen bei Begründung und Übertragung des Erbbaurechtes geschaffen.
Dennoch ist dies häufig nicht der letzte Zeitpunkt, an dem Anpassungen im Verhandlungsweg möglich sind. In Hinblick auf die lang anhaltende Vertragsbeziehungen zwischen den Parteien kann in einer Vielzahl von Fällen, in denen sich nachträglich noch Regelungsbedarf ergibt, in Nachverhandlungen eingetreten werden.
Zudem gibt es nicht wenige Fälle, bei denen die ursprüngliche Laufzeit des Erbbaurechts kurz vor Beendigung des Vertragsverhältnisses nochmals zwischen den Parteien übereinstimmend verlängert wird. Gerade die Kirchen und kommunalen Grundstückeigentümer, die die meisten Erbbaurechtsverträge in Deutschland abgeschlossen haben, scheinen häufiger bereit zu sein, auch Vertragsverlängerungen zu vereinbaren.
Vermutlich weil die Zahl der Erbbaurechtsverträge in Deutschland noch nicht so hoch ist, haben sich nur wenige standardisierten Vertragsformulierungen durchgesetzt.
Auch für die interessierten Erwerber ergibt sich daher die Möglichkeit, im Rahmen der Verhandlungen seine Interessen in den Vertrag hineinzubringen.